根据六安市中级法院六中法明电（2014）39号明传《关于做好房地产审判调研工作的通知》精神，现将舒城县人民法院近年来审理房地产案件纠纷情况，进行了一次调查研究。当前，房地产业对地方经济发展有着举足轻重的影响，同时与民生息息相关。随着宏观经济形势的起伏和房地产调控措施的不断变化，房地产市场也在逐年发生新的变化，其中大多会以纠纷的形式诉讼至法院。为此我们对近年来房地产纠纷的案件基本情况，进行统计调研和分析，并对该院2011年至2013年房地产纠纷案件进行汇总归纳，从中梳理出我县房地产市场存在的问题及审判中的难点，并提出相关建议。

　　一、房地产纠纷案件的基本情况和特点

　　近年来，该院房地产纠纷案件处于逐年上升的态势，每年增幅都在3%左右。2011年－2013年我院共受理各类民商事案件7992件（2011年2541件、2012年2471件、2013年2980件），其中房地产纠纷案件301件（2011年87件、2012年90件、2013年124件），占民事案件总数的3.8%。该县房地产纠纷案件主要有以下特点：

　　1、房地产案件的类型。该院近三年来审理房地产案件主要有以下几种类型：房屋买卖合同纠纷98件（包含农村房屋买卖5件），占民事案件的1.5%，房屋租赁合同纠纷72件，占民事案件的0.9%，建设工程纠纷74件，占民事案件的1%，土地租赁、承包合同纠纷16件，装饰装修合同纠纷17件，物业纠纷5件，拆迁安置补偿纠纷4件。没有合资合作开发房地产纠纷，也没有建设用地使用权纠纷。其中，建设工程纠纷案件中，主要是建设工程施工合同纠纷较大，建设工程分包合同纠纷占的比例较小；房屋买卖合同纠纷中，主要是以房屋买卖合同中的产权过户、房屋交付等，商品房预售、销售合同纠纷只有2件；房屋租赁合同纠纷中主要是以承租人在合同到期后不愿意搬迁和承租人拖欠房屋租金为主，出租人要求提前解除合同的比例较小；土地租赁、承包合同纠纷主要是以农村集体土地，由承包人大面积承包土地（将多户农民的土地连片承包），然后承租人将该土地转租给他人进行种植，发生纠纷的主要原因都是因为租赁期间租金不能兑现或者承租人没有按照出租人的合同约定进行种植，从而引发纠纷；另外还有个别小区的开发商因为没有按照合同约定交付房屋，导致有些业主要求起诉开发商承担逾期交房的违约金，因数量众多、送达困难等原因，法院未予受理，都是通过相关部门进行诉前调解的。

　　2、有的涉及群体性纠纷较多。一是房地产系列纠纷较多，因为涉及群体性纠纷，如该县飞霞商都、龙城华府小区多名购房户起诉开发商要求承担逾期交付房屋违约金并要求尽快办理房屋使用权证，因数量众多、送达困难等原因，法院暂时未予受理，因为此类案件往往有许多潜在的观望者，视审理结果再决定是否起诉，使法院在个案受理审理时不得不考虑面上可能产生的连锁反应。因此该院都是通过相关部门进行诉前调解的。二是一些涉及民生的纠纷容易引发不稳定因素，如目前有的乡镇土地租赁、承包合同纠纷案件涉及农户较多，有的将上百户的农民土地连片承包，然后转租给他人进行种植。如该院审理的舒城县锦城种植专业合作社诉向某、胡某农业承包合同纠纷一案，该合作社位于张母桥镇将近百户的农民土地4000余亩承包后，并且与农民签订了四年租赁合同，然后转租给被告向某、胡某（巢湖人）种植小麦，因为农村的水田种植小麦因排水问题无法种植，导致双方发生纠纷，合作社起诉两被告要求解除合同、支付尚欠的租金。该案因涉及面广，为了确保稳定，合议庭承办人多次到所在的张母桥镇政府及涉及的两个村民委会调查了解情况，并且与实际承包户沟通交流，目前该案件尚在调解中。

　　3、案件有效化解的难度大。房地产纠纷往往涉案标的大、动辄上百万元，并且案件情况复杂，直接关乎群众的重大利益和企业的生存，加之专业性较强、涉及利益主体多、法律关系复杂，因此审理和协调起来很不容易，一旦处理不慎，有的会影响社会的稳定。这也导致了该类案件审理周期长、调解难上诉率高改判率也高的特点。特别是建设工程施工合同纠纷和分包合同纠纷，案件审理中有的涉及工程未决算，有的工程质量有问题需要鉴定、评估等非常复杂，如该院审理舒城县某公司与舒城某混凝土有限公司建设工程合同纠纷一案，因为被告公司的混凝土质量问题造成原告公司建筑的7000多平方米的楼房到处出现裂缝，导致该楼房建成后2年多无法使用，由此引起诉讼，因为混凝土质量是否有问题需要鉴定，楼房裂缝需要设计加固方案，采取加固方案需要多少费用仍然需要评估，导致该案审理一年多也无法下结论等等。由于此类案件审理周期长、调解难，并且判决后大多数都要求上诉，约占判决案件的60%；还有房屋租赁合同纠纷案件，承租人明知合同到期应该尽快退还房屋给房东，但是就不愿意退房，大多数因为合同到期适逢生意的旺季，有的为了拖延经营时间不愿意调解，判决后要求上诉，有的明知上诉得不到法院支持，继续要求上诉，目的就是为了拖延经营时间，影响了案件审理的周期。

　　二、房地产纠纷反映出的行业管理问题与审判难点

　　房地产纠纷的发生，除了资金不足、诚信意识缺乏等当事人的自身因素外，还有的是属于政府行为不规范和行业管理的缺失。不规范的行政行为和监管上的疏漏，不仅容易催生房地产纠纷，还会加大化解这类纠纷的难度。从我们审理的房地产纠纷案件中可以看到目前建筑市场主要存在以下一些问题：

　　1、建筑市场资质管理不严格。施工企业的资质是工程质量的重要保障，但现实中违反资质管理规定、滥用他人企业资质的现象较为普遍，主要表现为非法转包、违法分包和挂靠等，其中以违法分包最为突出。有的承建工程后将工程的土建部分、装饰装修和水电部分又转包他人，并且层层转包。在建设工程纠纷案件审理中，被法院认定为非法转包、违法分包、挂靠的不在少数。但是有的在案件审理中，考虑当事人提供证据的限制和出于对维护交易安全性、便于纠纷解决等方面的因素，法院对认定非法转包、违法分包、挂靠把握标准都是从严，因而在认定的这类情况比例往往会远低于现实中发生的比例。如该院审理的多起建设工程分包合同纠纷案件，项目经理挂靠的都是其它企业的资质，并且承包后进行层层转包，一旦发生事故，个个都将责任推给别人。

　　2、招投标中存在的问题。主要表现为：（1）规避招标。部分建设单位不按规定办理招投标手续或者采取化整为零的手段，将工程项目肢解后直接发包，规避招投标中的相关规定。（2）招投标流于形式。有的表面上虽然采取了招投标形式，但私下与既定的施工单位商定，只是另找一些施工单位陪标，以此应对相关部门的监管。（3）投标中进行不良竞争。投标人串标日益呈现出多样化、隐蔽性，盲目压价现象也较普遍，由于建筑市场竞争激烈，有的为了得到工程，一些施工企业低于成本报价，中标后又试图通过施工中多签联系单、增加工程量等方式进行弥补，给工程质量和造价控制带来很多隐患。在我们审理的很多建设工程施工合同纠纷和分包合同纠纷案件中，都遇到在施工过程中因为双方签订的联系单、增加工程量问题发生纠纷，并且影响工程质量等等。

　　3、施工管理中存在的问题较多。一是有的建筑施工企业在相关证件未齐备的情况下就进行开工，有的甚至工程没有竣工验收报告，有的因为证件不齐导致业主很长时间办理不了房屋产权证。二是对项目经理管理不到位。有的项目经理超越权限，随意以项目部或企业的名义对外签订租赁设备、购买工程材料等合同，或出具欠条借款，而实际上设备材料、借款项却用于另一项目或者是项目经理个人使用，此类情况往往因企业授权不明、合同主体不清、材料款项去向难以查清项目经理在上述活动中是职务行为还是个人行为，从而给法院审理带来难度，有的甚至在工程竣工后项目经理就跑了，拖欠的工程款、材料款和借款无人归还，导致诉讼，给合同相对人造成经济损失；如我院审理原告杨某诉被告某建筑公司房屋买卖合同纠纷一案，该建筑公司施工承建“宜秀园小区”商品房，2010年原告杨某就将购房款40万元交给了该公司负责施工的个人许某，许某收款后打了收条并且加盖“宜秀园小区项目部”公章，该工程早在2010年前就已竣工，但是原告多次找许某催要交付房屋或者退回购房款，许某以二期开发交房等各种理由拖延，2013年初在原告催要无奈的情况下许某个人退还原告2万元，至2013年11月本案诉讼时许某既没有房屋给原告也没有退还余款，为此，原告诉至本院要求许某所在的建筑公司返还购房款并承担其损失。该案件争议的焦点问题就是许某作为该建筑公司委托负责“宜秀园小区”的，其个人打收条加盖“宜秀园小区项目部”公章的行为，是职务行为还是个人行为，该购房款是许某所在的建筑公司返退还是许某个人退还，目前该案还在审理中。三是用工管理存在缺陷。目前建设市场基本上是包工头带农民工施工的组织形式，一些包工头随意用工、管理混乱，损害农民工的合法权益。有的随意挪用工程款或者克扣、拖欠农民工工资，有的甚至引发上访事件。由于从业人员素质不高，有的给工程建设带来质量和安全隐患。

　　4、房屋买卖、租赁中当事人诚信意识淡薄。我们调研的案件中房屋买卖合同纠纷90%的是二手房买卖纠纷较多，这个当中以房屋买卖合同中交付了购房款没有办理产权过户的纠纷为主，主要是房屋出售方交付房屋后迟迟不愿意协助买受人办理产权过户手续，特别是2003、2004年前后购买的房屋，因为房地产市场价格的变化，引发的矛盾纠纷较多。另外有的通过中介机构购买房屋的，如在买卖一方反悔时，中介机构随意扣留一方交纳的定金，或在成交并收到购房款后任意拖延向委托人支付购房款，从而发生纠纷。

　　关于房屋租赁合同纠纷的案件，近两年该院收案以年均近30%的幅度增加，在审理中我们发现主要存在以违约现象较多，有的故意拖欠房租、有的故意违约不退还房屋等等。因违约问题引起的纠纷占房屋租赁合同纠纷的80%，其中承租人违约占到七成以上。出租人违约主要包括随意上涨租金和不诚信行为。出租人往往利用其优势地位，与承租人签订不平等的租约，如一年一签等，租期满后随意上涨租金，承租人若不接受则面临解除合同的风险，特别是营业用房的承租人，积累客源、商业信誉需要一定的时间和成本，有的不得不接受出租人的苛刻条件，甚至有的营业房出租人见承租人生意好，便恶意解除合同，然后利用承租人已建立的商业网络自己经营。如该县一供销社诉张某、唐某等房屋租赁合同纠纷案件，就属于这一情况，承租人张某、唐某夫妻两人承租了该供销社的四间门面房从事家具、沙发等出售，生意十分红火之时，该供销社先要求上涨租金，后来要求解除租赁合同，因为该合同是一年一签，双方约定到期原告可以收回房屋，因为调解双方无法达成一致意见，法院只能判决解除合同被告腾退房屋。此类情况不多，约占房屋租赁合同纠纷的20%左右。大部分属于承租人违约的较多，主要包括拖欠租金、随意转租、未按约腾退房屋等。如原告卫某诉被告汪某房屋租赁合同纠纷一案，双方约定将原告位于九溪江南装饰城内一个113.5平方米的商铺租赁给被告经营厨柜，合同于2013年9月到期后原告因为需要将装饰城内改建成“健身房”，多次催要被告腾退房屋，但是被告故意拖延时间不愿意退房，并且不愿意接受调解，判决后仍然上诉，故意拖延时间。

　　5、土地市场存在的问题：从调研三年的案件情况来看，建筑市场中因为土地纠纷引发的诉讼基本上没有，主要是近年来承包、租赁农村土地进行大面积种植，从而引发纠纷的比较多。如：舒城县曾氏农业有限公司因农村土地承包合同纠纷多次诉讼到法院。该案中曾氏农业有限公司位于桃溪镇政孔圩村，土地承包合同大部分但是该村农民的种植土地，因为涉及农户多，并且承办人还是浙江人，为了及时解决问题防止土地抛荒，我们承办法官多次到村调解，最后才将双方的纠纷化解。从案件审理的情况来看目前一些承包商主动到农村大面积承包、租赁土地进行种植，承包、租赁的成本很低，但是收益较大。主要是因为近年来中央支持农业的扶贫力度较大，从事农业种植政府会给以很多的惠农补贴，往往承包商主要看中的是丰厚的惠农补贴，而实际种植户却没有得到补贴，并且承包、租赁的面积少则几百亩，多则几千亩，一旦纠纷得不到妥善解决，往往会引发群体性纠纷或者大面积抛荒，近年我们已经审理了多起该类案件，基本上都是因为租金不能兑现或者要求提前解除合同，还有的是因为雇佣的人员工资问题发生纠纷等等。

　　三、关于对房地产案件方面的一点建议

　　针对上述我们在审理房地产案件过程中发现的一些疑难问题以及目前建筑市场中存在的问题，我们提出几点建议：一是严格按照土地用途管制的要求，加强对农村土地承包、租赁经营权的管理，确保农村土地使用规范有序，特别是目前一些承包商不仅承包农村土地种植，不少已经开始承包山场进行油茶树种植。虽然目前没有承包山场方面的纠纷，但是有的也存在一些隐患。二是在建筑行业要加强《建筑法》及相关法律法规的执法监督力度，切实规范建筑市场秩序，杜绝不具备施工资质的企业和个人承揽工程或者通过挂靠承揽工程，依法查处非法转包和违法分包的典型案例；三是县建设主管部门和房地产管理局要加强和完善房屋买卖、租赁市场格式合同审查备案制度，严厉查处任意欺诈消费者的不诚信行为，规范房屋买卖、租赁市场并加强有关部门的协管。四是加强房地产案件审理过程中发现普遍问题的司法建议，完善监管，堵塞漏洞。五是加强法制宣传，建筑主管部门与法院联合发布房地产纠纷典型案例，增强房地产企业依法经营和消费者维护自身合法权益的能力。