所谓民事与行政交叉案件，是指民事争议与行政争议在法律上相互联系，在案件处理结果上互为因果或互为前提，相互影响的案件。房屋所有权登记涉及两个法律关系, 一个是作为登记基础的房屋所有权民事法律关系, 一个是行政机关对登记申请给予审查并核准登记的行政登记法律关系。当已登记的房屋权属发生争议时，作为非法律专业人士的当事人是提起民事诉讼诉请法院确认房屋的所有权归属，还是提起行政诉讼诉请撤销房屋登记行为还是并行提起两种诉讼？很长一段时间，由于没有法律上的明确规定,理论上也没有达成一致,各地法院间、同一法院不同行政庭与民事庭间对该类案件的处理方式不一，有的采用先行政后民事，有的采用先民事后行政，有的采用行政附带民事等，结果造成了很多案件“翻烧饼”，严重影响了司法的公正与效率，损害了司法权威，浪费了司法资源，给当事人带来了严重的诉累。2010年11月《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》设计出了“民行分开，先民后行”的审判模式，彻底解决了这一难题。本文试图从行政诉讼的原告资格着手，结合物权法的相关规定，探讨这一模式的合理性及实现路径。

     一、行政诉讼的原告资格

     何谓行政诉讼的原告？行政诉讼法没有给出明确具体的定义，相关理论教材也语焉不详，只能从行政诉讼法的相关条文中理解、领会。行政诉讼法关于原告资格的规定，主要体现在第二条和第四十一条中。第二条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提取诉讼。第四十一条规定：提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。第二条比较直接地规定了原告资格问题，第四十一条规定的是公民、法人或者其他组织的起诉条件。起诉条件和原告资格是两个不同的概念，但有一定的联系。原告资格是指公民、法人、或者其他组织提出行政诉讼，在主体上获得法律认可的条件。起诉条件则是指具有原告资格的人提起行政诉讼应当具备法律认可的所有条件。因此，具有原告资格的人提起行政诉讼，只有在符合起诉条件的情况下，法院才有可能受理案件；而没有原告资格的人即使符合其他起诉条件，依照《行诉法解释》第四十四条的有关规定，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。因而，原告资格是起诉条件的一部分。总之，界定原告资格是一个主体资格的问题。《行政诉讼法》将原告资格界定为“认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织”。由于这一界定方法含混不清，很多人无法准确把握。

     鉴于此，最高法院对原告资格作了进一步的界定。《行诉法解释》第十二条规定：与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。这一条明确了“与具体行政行为有法律上利害关系”的相对人提起行政诉讼的权利。这一条在解决了一个问题的同时，又制造了一个新的问题，即如何理解“与具体行政行为有法律上利害关系”。根据最高法院行政庭的观点，“与具体行政行为有法律上利害关系”是指行政机关的具体行政行为对公民、法人或者其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响，这种利害关系，包括不利的关系和有利的关系，但必须是一种已经或者必将形成的关系。从逻辑上分析，原告资格包括包括两方面的含义，缺一不可：一、相对人要有确定的权利义务；二、具体行政行为对相对人的权利义务已经或必将产生实际影响。因此，在房屋所有权登记纠纷案件中，相对人必须要证明其对标的物享有所有权，否则就没有行政诉讼的原告资格。这种权利的判定，只能在民事诉讼中通过确权来解决。基于此，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

     二、先民后行的合理性

     根据物权理论及产权登记的性质来看，应当是先有权利后有登记，权利是内容，登记是形式。因此，解决此类纠纷的实质问题就是权利的归属问题。而这一问题出生于权利请求人与权利登记人之间，这一问题的解决也有待于通过民事诉讼的途径解决。至于权利请求人与登记机关之间并无实质争议。因此，只有提起民事诉讼才能够从根本上解决问题。也只有通过民事审判才能对权属纠纷作出正确的认定，才能让双方当事人充分享受举证、质证等诉讼权利，达到程序上的公平与公正。同时，直接提起民事诉讼还可以避免行政诉讼与民事诉讼判决结果相互打架的现象。行政诉讼由于其自身的特性只能审查行政机关作出行政行为的合法性问题，无法解决民事争议。首先，由于房屋登记是申请人单方提供申请登记资料，其申请内容不可能表露出有民事产权争议的内容，行政机关发现不了民事争议，如有产权争议行政机关依法就不会给予登记。其次，行政诉讼的结果无论是撤销还是维持行政登记行为，都无助于实质性民事争议的解决，民事权利还是处于争议状态。第三，民事行为的效力只能适用民事法律确认，行政法律法规不调整平等民事主体之间的权利义务关系。

     这类民事诉讼案件中如何对待行政机关颁发的“房屋所有权证”是个难题。按照前述司法解释理解，在所有权争议案件中，房产证是不应当用作民事产权证据适用的，因为它是国家对“申请人提供的房屋登记材料”审查的结论，是行政机关的行政行为的载体。它不是当事人取得房屋权利的原因。真正的民事证据应当是民事行为的载体——“申请人提供的房屋登记材料”。也就是说民事诉讼要排除行政登记行为的干扰，只对发生产权争议的民事行为进行审查。如果还以房产证作为民事权利争议定案的依据，民事诉讼就会本末倒置，变得毫无意义。

     三、实现途径

    《物权法》和《房屋登记办法》都规定了房屋登记的变更登记和异议登记制度，该两项制度实际上已经在法律层面上确定了登记错误的纠正机制。《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《房屋登记办法》第七十五条规定：房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。《房屋登记办法》第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料，申请异议登记。《物权法》既然规定了对利害关系人的民事救济制度，显然不认同行政诉讼的模式。

     值得注意的是，在利害关系人通过民事诉讼改变了登记文书所记载的内容后，基于行政行为的公定力，行政登记行为在未经有权机关经法定程序撤销或宣告无效前，仍然具备形式上的合法性。利害关系人须持生效法律文书向原登记机关申请变更登记实现其民事权益形式与实质的统一。在利害关系人以法院生效裁判为依据向登记机关申请变更登记时，法院的裁判具有严格的既判力，登记机关必须依据法院的裁判进行变更登记。既然宪政体制将行政登记基础行为的民事权利认定权划归司法专享，行政机关就应当尊重司法权，尊重司法裁判的既判力。如行政机关拒绝变更错误登记，利害关系人可以对此不作为提起行政诉讼，寻求司法救济。